L’aggiornamento ISTAT nei contratti di locazione

  • 3 settimane ago
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Sentiamo spesso parlare di aumento ISTAT del canone di locazione e ci vengono in mente tante domande.

L’aggiornamento ISTAT del canone di locazione è un aumento del canone stesso sulla base dell’andamento dell’economia italiana, tenendo conto dell’aumento dei prezzi per le famiglie.

E’ l’ISTAT, l’Istituto Nazionale di Statistica, che si occupa di eseguire il monitoraggio del costo della vita e la variazione del prezzo dei beni e servizi.

Quindi, con gli indici forniti dall’ISTAT, si allinea l’importo del canone di locazione al costo della vita.

Ai canoni di locazione l’indice che si applica è il FOI, che viene pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale cosi come previsto dalla legge 392/78.

Quando è possibile richiederlo?

Per quanto riguarda le locazioni abitative, l’art. 24 della legge 392/78, prevedeva che “il canone è aggiornato ogni anno in misura pari al 75% della variazione accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta la richiesta con lettera raccomandata”.

La legge 431/98 ha disposto l’abrogazione del presente articolo, senza nulla disporre in merito all’aumento ISTAT.

In pratica è ammesso che le parti del contratto possano stabilire l’aggiornamento del canone e non solo attraverso l’indice ISTAT.

Le parti potranno stabilire anche un adeguamento del canone nella misura del 100% della variazione ISTAT.

Nelle locazioni con contratto concordato, l’art. 1 comma 9° del D.M. 30/12/2002, ha previsto che gli accordi in sede locale, possano prevedere l’aggiornamento del canone e comunque in misura non superiore al 75% della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo.

Resta, sempre, necessario, che le parti indichino nel contratto la previsione dell’aumento ISTAT.

Per le locazioni commerciali l’art. 32 della legge 392/78 prevede che le parti possono convenire che il canone di locazione venga aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, per eventuali variazioni dell’indice dei prezzi non superiore al 75% della variazione stessa.

Questo articolo è stato integrato dalla legge 14/2009 che ha consentito la possibilità di un aumento superiore al 75%, fino al 100%, per quei contratti la cui durata sia superiore a quella minima di legge (6 o 9 anni).

Altra eccezione che permette l’adeguamento al 100% è data dai contratti commerciali il cui canone sia superiore a 250.000,00 €.

 

 

Come viene calcolato?

Il calcolo dell’adeguamento ISTAT si effetua prendendo come base l’ultimo indice ISTAT disponibile (FOI) e moltiplicandolo per il canone annuo.

L’aumento scaturito sarà massimo del 75% per l’adeguamento dei contratti di locazione commerciali e per i contratti a canone concordato ( se previsto dagli Accordi Territoriali); per le locazioni commerciali con durata superiore al minimo previsto dalla legge, l’aumento, come già detto, potrà essere anche del 100%.

Per le locazioni abitative 4+4 l’aumento potrà essere massimo del 100% della variazione ISTAT.

L’importo risultante sarà poi diviso per 12 e questa cifra rappresenterà l’aumento mensile del canone di locazione.

Canone mensile attuale

500,00

Variazione indice FOI dell’ISTAT relativo al mese di Novembre 2022

11,50

Percentuale sulla variazione ISTAT

0,75%

Adeguamento ISTAT

8,62

Aumento mensile

43,10

Nuovo canone mensile

543,10

E' possibile richiedere gli arretrati?

Mettiamo il caso che ci siamo dimenticati di chiedere l’aumento ISTAT al nostro inquilino. Cosa succede? Possiamo chiedere gli arretrati?

Per quanto riguarda i contratti 4+4, per i quali è possibile , inserire nel contratto una clausola che preveda l’aggiornamento automatico, sicuramente è possibile. Se nel contratto abbiamo inserito una clausola del tipo: “ è pattuito tra le parti che il canone sarà aggiornato ogni anno, nella misura del…. della variazione ISTAT accertata rispetto all’anno precedente, senza bisogno di ulteriore formale richiesta da parte del locatore”, siamo in presenza di un lecito accordo tra le parti, che appunto possono prevedere un aumento “automatico”, senza bisogno che il locatore ogni anno chieda al conduttore di aggiornare il canone.

Nel caso in cui il conduttore non adegui il canone, il locatore avrà a disposizione 5 anni per evitare la prescrizione del suo credito ai sensi dell’art. 2948 c.c.

Per i contratti commerciali e per quelli concordati la situazione è ben diversa.

Infatti in questi casi è obbligatorio che il locatore esegua formale richiesta circa l’adeguamento del canone.

La presenza in questi contratti di una clausola che preveda l’adeguamento automatico, da luogo alla nullità della clausola stessa.

In tal senso si è più volte espressa la Cassazione ( Sent. 3014/2012) che ha stabilito che “ la clausola in un contratto di locazione con la quale le parti convengono l’aggiornamento automatico del canone su base annuale, senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base al combinato disposto degli art. 32 e 79 della legge 392/78”.

Nel caso in cui il locatore si è dimenticato di richiedere l’aggiornamento del canone può soltanto chiedere il nuovo canone aggiornato dal mese successivo alla richiesta.

Infatti l’art. 32 della legge 392/78 presuppone che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore. Quindi gli aumenti saranno dovuti soltanto dal momento della richiesta, escludendosi la possibilità di richiedere gli arretrati, essendo la richiesta del locatore, condizione essenziale per il sorgere del diritto ( Cass. 11675/2014).

La Cassazione ha inoltre affermato ( Sent. 16068/2012 ) che la richiesta di aggiornamento può essere formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per “ Facta concludentia” e pertanto in caso di pagamento da parte del conduttore, questi non potrà richiedere la restituzioneper il fatto di non aver mai ricevuto la formale richiesta.

Il conduttore, avrà a disposizione 5 anni per richiedere la restituzione delle maggiori somme pagate, ai sensi dell’art. 79 della legge 392/78, nel caso in cui abbia pagato adeguamenti ISTAT maggiori ( per esempio al 100% anziché al 75% ), in quanto questo è considerato fatto contrario alla legge che ha determinato un illecito beneficio al locatore.

Come va indicato nel contratto?

All’interno del contratto è bene riportare la seguente clausola:

Il canone verrà aggiornato annualmente , nella misura massima prevista dalla legge, secondo il metodo della variazione in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT, verificatosi rispetto al mese precedente a quello di inizio del presente contratto”.

Come va richiesto?

L’aggiornamento ISTAT deve essere richiesto preferibilmente in maniera chiara, evidenziando i vari passaggi che hanno portato all’aumento del canone. Qui di seguito indico un esempio:

Locatore

Spett.le Conduttore

Oggetto: Aggiornamento ISTAT.

Con riferimento al contratto di locazione

stipulato in data e registrato presso l’Agenzia delle Entrate di

al N. relativo all’immobile sito a alla via

con la presente vi comunico che, dal mese di il canone di locazione

sarà aggiornato con la variazione ISTAT. Di seguito i relativi conteggi:

Canone mensile attuale

500,00

Variazione indice FOI dell’ISTAT relativo al mese di Novembre 2022

11,50

Percentuale sulla variazione ISTAT

0,75%

Adeguamento ISTAT

8,62

Aumento mensile

43,10

Nuovo canone mensile

543,10

Da quale momento vanno calcolati gli adeguamenti?

Per la determinazione del momento dal quale calcolare gli aggiornamenti, facciamo riferimento alla sentenza 15034/2004 Cass., secondo la quale “ l’aggiornamento del canone, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta del locatore comunque formulata, va calcolato con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione ISTAT verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario e il momento della richiesta, restando ininfluente ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacché tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi”.

Aggiornamento dell'imposta di registro

A seguito dell’aggiornamento del canone va da se che cambia la base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro annuale. Per cui questa dovrà essere ricalcolata sul nuovo canone annuale e versata alla scadenza prevista.

Per questo, in sede di richiesta dell’aggiornamento del canone, è bene che il locatore comunichi anche l’importo della nuova imposta di registro da pagare al conduttore, dato che questa imposta ricade su ambedue le parti al 50%.

Canone mensile attuale

500,00

Variazione indice FOI dell’ISTAT relativo al mese di Novembre 2022

11,50

Percentuale sulla variazione ISTAT

0,75%

Adeguamento ISTAT

8,62

Aumento mensile

43,10

Nuovo canone mensile

543,10

Nuovo Canone annuale

6,517,20

Nuova Imposta di registro

130,34

Importo a carico del conduttore

65,17

Conduttore che non paga l'adeguamento

La natura della somma che rappresenta l’aggiornamento ISTAT è quella di integrazione del canone.

Il mancato pagamento dell’aumento ISTAT costituisce inadempimento e quindi motivo di richiesta di sfratto per morosità.

Naturalmente occorre che l’aumento ISTAT sia stato richiesto nelle forme e nella misura giusta per non incorrere in errori.

Adeguamento ISTAT e cedolare secca

Nel caso in cui il locatore scelga il sistema di tassazione della cedolare secca, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.

Failla Rinaldo, Agente Immobiliare dello Studio 7

 

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